買老房子要注意什麼？房地產專家教你看4重點 社區建物買這種外觀較安全

在房市熱絡時，不只預售屋、新成屋熱，就連屋齡高的老房子，價格也屢創新高。到底老房子可不可以買？會不會不好貸款？甚至未來不好脫手呢？房地產專家邱愛莉分析給你聽！

老房子可以買嗎？4大分析一次看

老屋有很多優點：坪數實在（尤其是沒有電梯的公寓）、總價比較好入手，加上很多老房子都是在早期就發展起來的市區（新房子比較多的，大部分都是在比較市郊、新興的重劃區）。如果喜歡市中心的機能，加上總價的考量，可能就會考慮屋齡高的房子。 不過，老房子的問題也不少，這些問題在買房時，一定要好好觀察。

第一個是常見的漏水問題。在買之前除了要先仔細看屋外，也要確認「現況說明書」上，屋主對於屋況的聲明。必要的話，複看時請師傅一起去估價，會比較精準。如是需要鄰居配合才能修繕的漏水，建議直接放棄。

第二個是結構安全。不知道大家有沒有注意到，許多屋齡老一點的大樓都穿裙子（在外牆外面多加了好幾圈網子），就是為了防止上面的磁磚掉下來。此外，由於過去的建築技術規範對於耐震標準比較不嚴謹，加上鋼筋混凝土有它的使用壽命，所以，地震來時總是會比較擔心。

第三個是管線老舊。很多人都知道，如果屋主已經20、30年沒有換過管線，裝潢時最好換一下。尤其電開關箱、電的迴路和總配電，最好都請師傅檢查一下。不過，只有自己一戶更換其實是不夠的，如果鄰居的管線老舊不處理，導致用電發生危險，受害的可能是整棟鄰居。

第四個缺點是：對房子未來的保值性沒有信心。畢竟，如果現在屋齡已經40年，預計要住個10年，未來換屋時屋齡已經50年了，還會不會有買方願意買，也是許多人猶豫的原因。

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買老房子前評估4件事

所以，到底屋齡老的房子可不可以買呢？有4個評估重點：

評估1：土地條件

房地產＝房子＋土地。當房子因為屋齡高，導致殘值越來越低時，如果因為地點好、土地持份大，土地增值幅度大，這樣一來一往，房子整體還是有機會增值。如果土地使用分區、臨路寬度、街廓面積條件很好、附近新成屋的價格很高，甚至可能有機會和建商合建。但是，如果土地價值不高，就不建議買老屋！

評估2：結構安全性

大家普遍覺得房子屋齡高、結構比較不安全，不過，如果大家看花蓮和台南大地震倒的房子，甚至是921地震災情嚴重的社區，會發現很多都是20多年的房子，以這種屋齡，很多人可能不會把它歸類為「老屋」，反而旁邊屋齡更高的房子經過地震卻沒有倒。

看屋時，除了注意樑柱、外牆、樓地板有沒有裂縫、有沒有傾斜、鋼筋外露、磁磚掉落等，還有一些結構上的眉角，在看屋時可以特別留意。例如：如果想買的是電梯大樓，社區建物的形狀愈簡單愈好，如一字形、口字型（通常是用伸縮縫切開，由四棟一字形所組成）、其他的ㄇ字形或L字形也是一樣的道理。

如果是沒有伸縮縫的大L型、T 型、U 型、V型等不規則平面配置（如台南維冠大樓、花蓮雲翠大樓、統帥飯店)，在大地震時就會比較危險。除了房子的形狀之外，還有一種常見的危險結構就是「軟腳蝦」。現在的高樓建築都有經過技師的設計，建商也都會有嚴謹的結構計算書。

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比較擔心的是某些老舊建築的一、二樓磚牆被任意拆除作為賣場、超商、餐廳等，大地震來時，一、二樓少了原來的磚牆來分擔地震衝擊，或是像有些公寓一樓連排房子、好幾個門牌，一起打通成一個店面（921地震倒塌很多的沿街店鋪住宅，都有一樓牆量極少的特性，也是標準的「軟腳蝦」建築），或是懸挑式騎樓的老舊大樓（如花蓮大地震的統帥飯店)、開放空間大樓、或使用不當的住商混合大樓，就很容易有「軟弱層」，在地震時發生倒塌。

評估3：不同市場，對於老屋的接受度

在雙北市，因為發展得早，平均屋齡偏高，又比較少腹地可以蓋新房子，所以，大家對於老屋的接受度比較高，甚至在台北市，每成交2戶，就有1戶的屋齡超過30 年。

但在其他縣市，例如桃園，屋齡2年以下的就占了將近3成，每成交2戶，就有1戶的屋齡在10年內，和台北相反。或是像台中，很多台中的朋友，屋齡25年以上的房子可能直接打叉。所以，不同的市場對於老屋的接受程度，也會影響房子未來增值的空間和賣屋的速度。

評估4：事先詢問貸款條件

老屋的貸款條件，和地點有很大的關係。如果地點好，因為銀行認為土地還是有價值，真的不難貸款，成數還是有到8成、85成，只是貸款年限可能從30年變25年或20年。但是如果地點較偏遠，屋齡太高的房子真的比較不好貸款。所以，在斡旋之前，最好先問過銀行會比較放心！

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◎ 本文摘自／《買房人生課》邱愛莉 著
◎ 圖片來源／達志影像/shutterstock提供

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