「為什麼議價都下不來？」「為什麼別人好像都買得比我便宜？」「我上網查了很久，這個價格還有議價的空間嗎？」想必這是很多買房自住朋友的心聲。很多人都說，就是要讓對方覺得你可買可不買，所以才不會被咬定而不能議價。網路人氣專欄、《羅姐談好房》作者朱承天其實並不能完全認同這句話。
3個議價新原則
深耕房地產、以好房達人自居的她提出三個議價新原則：
1、指定好價：
不管是房仲還是代銷，可以告訴對方：「我就是要買青埔，不是買你就是買他，所以請給我一個好價錢。」比起要買不買的議價方式，更容易談到好價格。
2、不要用嫌棄方式議價：
對於自住客來說，如果在意就不要買，否則嫌來嫌去還下單，最後永遠都會記得那些你自己發掘出來的缺點。
3、勤做功課：
喜歡的房子，自己做功課決定，不要問完路人甲後，又去跟網路上的不明人士比較，純粹浪費時間，又傷心傷腦。
購屋策略隨房市景氣而不同
房地產的不同階段，有不同的購屋策略。朱承天建議大家在房地產不景氣時，可以勤快地看房，因為這時候的房仲或是代銷一定有時間好好跟你分享。但是，要「慢慢買」。意思就是慢慢議價，如同擠牙膏一樣，一次談一點價，下次再多出一點點，同時也要多注意其他類似案件的狀況。
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當房地產開始變得熱絡，或是說好似景氣回來的時候，購屋策略就要反過來了，變成「慢慢看，快快買」。房地產畢竟是大投資，一定要慢慢看，不可以才剛踏進銷售中心，發現人潮洶湧或是房仲一直放你鴿子，就開始心急，直接下單。
這時候景氣很熱，看中的屋子很容易就賣掉，所以議價就要一次議到底，快點下手，甚至先付個訂金都好，取得優先權，才不會喜歡的就被買走了，而感到懊悔不已。
▲「羅姐」朱承天(左一)認為買房是數學題，不是靠運氣。
買房看緣分？其實是數學問題
很多人都說，買房要看緣分啦！或是買房要靠感覺啦！朱承天寫了上百篇跟好房有關的議題，這裡特別提出「買房其實是個數學題」，意思就是二加二就等於四，它不會是別的數字。
先從所謂「相乘理論」說起，例如買房預算是一千萬，若是一坪40萬，就只能買25坪。反過來說，若是一坪25萬，就可以買到40坪。所以確定理解了相乘理論以後，就可以來看「同心圓理論」。
在相同價位上，畫出一個同心圓，以全臺灣最核心精華地區，例如臺北市信義區或是大安區，往外一坪25萬的地方有哪裡，圈一下，可能會得到一個外環的圓。
所以相同總價或是相同單價的地方，則會拿來互相比較，例如我們會說：「一坪25，那還不如買XX，或是你要買XX，不如買○○。」大概都是同心圓理論下的對話。
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數學不會變心，格局規劃要看清
除了總價和單價的數學題，朱承天要說一個很殘酷的格局規劃數學題，一個房間，大約要3坪，乘以2，主臥大概要5坪，衛浴最小則要一坪半（沒有浴缸），乘以2。廚房一字型就好，也要2坪，客廳加上餐廳（加玄關）最小也要8坪。陽台只有一個就好，1坪就好，勉強放下洗衣機。
因此，真正可以稱為三房兩廳的格局，室內沒有25坪，是畫不出來的。以現在公設比33％來說，倒著算回去就是37坪多。換言之，少於37坪的三房兩廳，肯定有問題，不是少了A，就是少了B，或是其實只是二加一房。
依此類推，兩房也是一樣，通常都會告訴你，這樣也可以用，或是我們建築師和設計師比較厲害云云，實際上一定要多比較多研究，或是一定要至少在樣品屋裡面搞清楚，特別是所謂首購，千萬別看一個平面圖就下定。
◎ 圖片來源／博思智庫‧達志影像/shutterstock提供
◎ 本文摘自／《羅姐談好房》朱承天著
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